2026년 한국 부동산 시장 전망: 기회와 도전을 넘어

2026년은 한국 부동산 시장에 있어 중요한 변곡점이 될 것으로 예상됩니다. 금리 변동, 정부 정책, 인구 변화, 경제 성장률 등 다양한 요인들이 복합적으로 작용하며 시장의 향방을 결정할 것입니다. 본 보고서는 2026년 한국 부동산 시장 전반과 서울 및 주요 구별 시장 전망을 심층적으로 분석하여 투자자와 거주자 모두에게 유용한 정보를 제공하고자 합니다.

전국 부동산 시장의 큰 그림: 2026년 전망

전반적인 시장 심리 및 동향

다가오는 해에는 전국적으로 전세 가격이 상승할 가능성이 높습니다. 주택산업연구원의 분석에 따르면 내년 전세 가격은 전국 1.2%, 수도권 1.9%, 서울 1.7% 상승할 것으로 전망됩니다. 이는 아파트와 비아파트 모두 입주 물량이 크게 감소하여 임대차 비용 상승 압력으로 작용할 것이라는 예상 때문입니다.1 주택 매매 거래량은 올해와 비슷한 수준으로 예상되지만, 이는 정상적인 시장 거래량에 비해 여전히 낮은 수준으로, 매수 심리가 여전히 신중함을 나타냅니다.1

한국개발연구원(KDI)은 2025년 주택 시장을 하락세로 전망하는 의견이 우세하지만, 2025년 하반기 또는 2026년에 수도권을 중심으로 반등할 가능성을 제시합니다.2 이처럼 시장은 단기적으로 변동성을 보이겠지만, 장기적으로는 회복에 대한 기대감이 존재합니다. 실제로 부동산 Gross Value Added (GVA)는 2024년부터 2028년까지 꾸준한 성장세를 보일 것으로 예측되며, 2026년에는 2.11% 성장할 것으로 전망됩니다.3 이는 부동산 산업이 전반적으로 경제에 긍정적인 기여를 할 것이라는 전망을 뒷받침합니다.

더욱 장기적인 관점에서, 한국 주거용 부동산 시장 규모는 2025년부터 2030년까지 연평균 13.07%의 상당한 성장률을 보일 것으로 예상됩니다.4 이는 주택 수요 증가가 시장 성장을 견인할 것이라는 전망을 시사합니다. 2022년 7월 이후 하락세를 보였던 국내 주택 시장은 수요 회복에 힘입어 회복 조짐을 보이고 있으며, 수도권 지역의 수요-공급 불균형으로 인한 과열 가능성도 제기됩니다.5

부동산 전문가들은 서울 주택 가격이 내년 상반기에는 소폭 하락할 수 있지만, 2026년부터는 공급 부족으로 인해 다시 상승할 것으로 예상합니다.6 주택산업연구원은 올해 전국 주택 매매 가격이 1.8% 하락할 것으로 예상하면서도, 서울과 수도권은 각각 1.8%, 0.9% 상승할 것으로 전망하며, 주택 공급 부족이 지속될 경우 2025~2026년에 집값 급등 가능성을 경고합니다.7 반면, 일각에서는 2025년부터 2028년까지 부동산 시장의 하락세를 예측하며, 2026년 상반기에 일시적인 반등 후 하반기에 다시 하락할 것이라는 전망도 제시합니다.9

DWS는 상업용 부동산 시장에 대해 긍정적인 전망을 내놓으며, CRE (Commercial Real Estate) 자본 가치가 2025년에 바닥을 치고 2026년부터는 수익률 스프레드가 개선될 것으로 예상합니다.10 또한, 오피스와 물류 부문의 가격 조정 단계가 2024년에 종료되고 2025년부터 완만한 회복세가 나타날 것으로 예상하며, 2025~2026년에는 양호한 수익률 스프레드를 기대합니다.11

분석 및 통찰

단기적으로는 시장 전망이 다소 엇갈리지만, 2026년에는 공급 부족을 주요 원인으로 부동산 시장이 반등하거나 상승 압력을 받을 것이라는 의견이 지배적입니다. 특히 서울 및 수도권 지역은 높은 수요와 제한적인 공급으로 인해 가격 상승 가능성이 더 높게 점쳐집니다.2 전국적인 시장 전망 속에서도 지역별 편차가 클 것으로 예상됩니다. 서울과 수도권은 상대적으로 강세를 보이는 반면, 지방 지역은 하락 압력을 받거나 회복 속도가 더딜 수 있습니다.1 또한, 전세 가격 상승 추세는 주택 구매 부담이 여전한 상황에서 임대 시장의 경쟁 심화를 예고하며, 이는 매매 시장에도 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.1

서울 부동산 시장 집중 분석: 전국 시장과의 비교

서울의 수급 동향

서울 부동산 시장은 2026년에 뚜렷한 공급 감소를 겪을 것으로 예상됩니다. 2024년과 2025년에는 신축 아파트 입주 물량이 3~4만 가구 수준으로 예상되지만, 2026년에는 약 1만 가구 전후로 급감할 것으로 전망됩니다.1 서울특별시의 발표에 따르면 2026년까지 서울 시내 신축 아파트 입주 예정 물량은 총 7만 1천 호이지만, 2026년 한 해의 공급량은 2만 4천 호로 예상되어 전년 대비 감소폭이 큽니다.13 부동산R114 자료를 분석한 결과, 85㎡ 초과 타입의 대형 아파트 입주 물량은 올해 4,068가구에서 내년 3,124가구로 감소하고, 2026년에는 1,068가구로 급격히 줄어들어 대형 신축 아파트의 희소성이 더욱 커질 것으로 예상됩니다.17 조선비즈 보도에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 9,640가구로, 최근 5년 평균치의 23% 수준에 불과합니다.18 일부에서는 2026년 서울 아파트 입주 물량이 8천 가구 수준으로 더욱 낮게 예측하기도 합니다.19

분석 및 통찰

다양한 기관의 예측에서 나타나듯이, 2026년 서울의 신규 아파트 공급량은 2024년과 2025년에 비해 현저히 감소할 것으로 보입니다. 이러한 공급 감소는 서울 부동산 시장의 중요한 특징으로 작용하며, 수요가 꾸준히 유지된다면 가격 상승 압력으로 이어질 가능성이 높습니다.1 신규 공급 감소는 전세 시장에도 영향을 미쳐 전세 가격 상승을 부추길 수 있으며 1, 이는 다시 매매 심리를 자극하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

서울 주요 구별 심층 전망

강남구

강남구는 여전히 서울 부동산 시장의 핵심 지역으로 높은 관심을 받고 있습니다. 단기적으로 토지거래허가구역 확대 지정으로 인해 강남3구 외 지역으로 풍선 효과가 나타날 수 있지만, 강남3구 자체는 꾸준한 실수요 유입이 예상됩니다.18 특히 강남2구는 기존 정부 규제 정책으로 인해 가격 하방 경직성이 강하여 하락폭이 상대적으로 적었습니다.21 대출 규제 완화와 토지거래허가구역 해제 가능성은 강남 일대에 투자 수요를 다시 유입시킬 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.21 다만, 강남4구의 입주 예정 물량이 상당하여 전세 가격 하락으로 인한 집값 하락 압력도 존재할 수 있습니다.23 2026년까지 강남 일대에 약 5만 가구의 입주가 예상되며, 이는 전세 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.24 전문가들은 서울 주택 구입 선호도가 강남권에 집중되는 현상을 지적하며, 강남 재건축 아파트에 대한 자산가들의 관심이 높다고 분석합니다.18 2026년 서울 전체의 낮은 입주 물량은 강남구에도 영향을 미쳐 희소성을 높일 수 있습니다.18 다만, 높은 가격과 제한적인 매물로 인해 외국인 투자자들의 관심은 다소 줄어들고, 마포구, 용산구 등 신흥 지역으로 이동할 가능성도 있습니다.27

서초구

서초구 역시 강남3구에 속하며 안정적인 시장을 유지할 것으로 예상됩니다. 최근 주간 단위 아파트 가격 상승률이 높게 나타나는 등 28 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 서울시는 2026년에 강남권을 중심으로 주택 공급을 계획하고 있으며 14, 서초구에도 주요 단지의 입주가 예정되어 있습니다. 전문가들은 2026년부터 서울 집값이 반등할 것으로 예상하며, 서초구 역시 이러한 추세에 동참할 가능성이 큽니다.6 다만, 서초 서리풀 지구의 대규모 주택 공급 계획은 2031년 이후에나 영향을 미칠 것으로 보여 2026년 시장에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.19 전반적인 시장 불확실성 속에서도 서초구는 강남3구로서 신축 아파트에 대한 높은 선호도를 바탕으로 견고한 프리세일 시장을 유지할 것으로 보입니다.33

송파구

송파구는 최근 부동산 시장에서 두드러진 상승세를 보이고 있으며, 시장 양극화 현상이 심화되는 가운데 높은 가격 상승률을 기록하고 있습니다.29 2026년까지 서울 주택 공급 물량이 절대적으로 부족할 것으로 예상되어 송파구 역시 상승 기조를 이어갈 가능성이 높습니다.36 서울시의 주택 공급 계획에서 강남권에 상당 부분이 집중되어 있어 송파구에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.14 다만, 인근 강동구에 대규모 재건축 단지 입주가 예정되어 있어 송파구로의 수요가 일부 분산될 가능성도 있습니다.37 송파구 역시 토지거래허가구역의 영향에 민감하게 반응할 수 있으며, 규제 변화에 따라 시장 변동성이 나타날 수 있습니다.35

마포구

마포구는 신흥 주거 지역으로 떠오르며 강남 대비 빠른 가격 상승세를 보일 것으로 예상됩니다.27 용산구와 함께 주요 개발 프로젝트가 진행 중이어서 부동산 가치가 상승할 가능성이 높습니다. 성산시영 아파트 재건축 사업이 본격화되면서 향후 공급량 변화에 주목해야 합니다.38 마포구는 재개발 및 신축 아파트 중심으로 시장이 형성되어 있으며 39, 최근 아파트 가격이 소폭 상승하는 추세를 보이고 있습니다.29 2026년 서울 전체 아파트 입주 물량 감소는 마포구에도 영향을 미쳐 신축 단지의 희소성을 높일 수 있습니다.20 다만, 일부 자료에서는 2024년부터 2026년까지 마포구의 아파트 입주 예정 물량이 거의 없는 것으로 나타나 주의 깊게 살펴봐야 합니다.43 아현동, 공덕동 등 일부 지역에서는 대규모 아파트 단지 입주가 예정되어 있어 44 지역별로 차별화된 시장 움직임을 보일 수 있습니다.

기타 주목할 만한 구

용산구는 강남3구와 마찬가지로 꾸준한 수요 유입과 개발 호재로 인해 높은 성장세를 유지할 것으로 예상됩니다.18 외국인 투자자들은 강남의 높은 가격 대신 이태원, 홍대 등 보다 저렴하면서 성장 잠재력이 있는 지역에 관심을 가질 수 있습니다.27 노원구와 강동구는 각각 가격 하락 29 및 대규모 신규 공급 37 등의 특징적인 시장 동향을 보일 수 있습니다.

2026년 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 요인

금리 변동

대출 규제 완화는 내년 하반기부터 집값 상승을 유발하는 요인으로 작용할 수 있습니다.1 경제 성장 개선과 하반기 금리 인하 가능성은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.8 특히 강남3구의 대출 규제 완화는 집값에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.22 한국은행은 경제 성장 둔화 우려로 2025년에 기준 금리를 추가 인하하여 연말에는 2.5% 이하로 낮출 가능성이 있으며 10, 이는 2026년부터 자본 수익률과 대출 금리 간의 스프레드를 개선하여 투자 수요 회복에 기여할 수 있습니다. 다수의 전문가들은 한국은행이 2026년에도 기준 금리를 점진적으로 인하하여 2% 초반대까지 낮출 것으로 전망합니다.48 기준 금리 인하는 부동산 시장의 차입 비용을 낮추고 투자 심리를 개선하는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.1

정부 정책

정부는 서울, 부산 등 주요 도시의 임대료 인상 제한 정책과 개발업체 지원 정책을 시행하고 있으며 53, 투기 방지 및 시장 안정을 위해 LTV 규제 강화 및 보유세 조정 등의 정책을 시행하고 있습니다.27 강남 지역은 정부 규제 변화에 특히 민감하게 반응하며 21, 향후 부동산 정책 방향은 선거 결과에 따라 달라질 수 있습니다.22 2025년에는 대출 중도상환수수료 인하, 제로에너지 건축물 인증제 통합, 신생아 특례대출 소득 요건 완화 등 다양한 부동산 제도 변화가 예정되어 있으며 54, 이는 2026년 시장에도 영향을 미칠 것입니다. 정부는 민간 개인보다는 대기업을 통한 주택 공급 확대 및 공공기관 유휴 공간 활용 정책을 추진할 것으로 예상됩니다.55

인구 변화

30대 인구, 1인 가구, 외국인 가구 증가 추세는 주택 수요 증가 요인으로 작용합니다.8 재택근무 확산과 넓은 주거 공간 선호로 인해 수도권 외곽 지역의 수요가 증가하고 있으며.53 2026년경 서울은 고령 인구 비율이 20%를 넘어서는 초고령 사회로 진입할 것으로 예상되며 56, 이는 주택 수요 및 유형에 영향을 미칠 수 있습니다. 서울 인구는 2026년을 정점으로 감소할 것으로 예상되며 56, 도시 집중 현상과 함께 1인 가구 증가로 인해 소형 주택 수요가 증가할 것으로 예상됩니다.8

경제 성장률

2025년 경제 성장률 둔화가 예상되지만 10, 2026년에는 1.8%에서 2.2% 사이의 완만한 경제 성장이 전망됩니다.65 경제 성장은 일자리 창출, 소비자 신뢰도 유지, 가계 소득 증대를 통해 부동산 시장의 안정적인 성장을 뒷받침하는 중요한 요인으로 작용합니다.8

투자자와 거주자를 위한 제언: 2026년 부동산 시장의 기회와 위험 요소

2026년 한국 부동산 시장은 서울의 공급 부족 심화와 금리 인하 가능성이라는 두 가지 주요 변수가 맞물려 움직일 것으로 예상됩니다. 서울 및 수도권 지역은 공급 부족으로 인해 가격 상승 여력이 높게 점쳐지며, 특히 강남, 서초, 송파 등 핵심 지역은 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 마포, 용산 등 신흥 개발 지역은 성장 잠재력이 높아 투자 가치가 높을 수 있습니다.

하지만 금리 변동, 정부 정책 변화, 인구 구조 변화 등 다양한 위험 요소도 존재합니다. 예상보다 더딘 금리 인하, 부동산 규제 강화, 서울 인구 감소세 지속 등은 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자 결정을 내릴 때 이러한 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

거주 측면에서는 서울의 주택 공급 부족이 예상되므로, 신축 아파트 확보 경쟁이 더욱 치열해질 수 있습니다. 전세 가격 상승 가능성도 염두에 두어야 합니다. 따라서 2026년 서울에서 거주를 계획하고 있다면, 장기적인 관점에서 주택 구매를 고려하거나, 꼼꼼한 전세 계약 준비가 필요합니다.

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결론: 2026년, 변화하는 부동산 시장에 대한 현명한 대비

2026년 한국 부동산 시장은 공급 부족, 금리 변동, 정부 정책, 인구 변화 등 다양한 요인들의 영향을 받으며 변화할 것으로 예상됩니다. 서울 부동산 시장은 특히 공급 부족 심화로 인해 가격 상승 가능성이 높지만, 지역별로 차별화된 양상을 보일 수 있습니다. 투자자와 거주자는 이러한 시장 변화를 면밀히 분석하고, 각자의 상황에 맞는 현명한 대비를 통해 기회를 포착하고 위험을 최소화해야 할 것입니다.

주요 2026년 서울 아파트 공급 전망 비교